Рынак нерухомасці, відавочна, чакае новая рэальнасць. З чым гэта звязана і які прагноз у экспертаў

12 сакавiка 2025 у 1741774320
Ніна Атэза / «Зеркало»

Стаўкі па жыллёвых крэдытах працягваюць расці, робячы куплю жылля менш даступнай. У «Беларусбанку» такія пазыкі падаражэлі да 18,18%. Эксперты папярэджваюць: пакупнікі будуць асцярожней браць крэдыты, а прадаўцам давядзецца адаптавацца да новага ўзроўню попыту.

«Магчымасцяў купляць нерухомасць стане менш»

Стаўка крэдыту «Іпатэка Экспрэс» у «Беларусбанку» для куплі жылля на другасным рынку для фізічных асобаў вырасла да 18,18% (было 17,5%), а для ільготнікаў - да 16% (было 14,5%). Мінулае павышэнне ставак у гэтым банку было ў лютым. Раней гэтыя пазыкі падаражэлі і ў іншых фінустановах.

- Мы заўсёды кажам, што максімальная стаўка па крэдытах, пасля якой колькасць пакупнікоў з крэдытамі значна падае, - 18% гадавых. І цяпер мы ўшчыльную набліжаемся да гэтай адзнакі, - расказваў пасля папярэдняга павышэння «Беларусбанкам» ставак па крэдытах на жыллё намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў. - Гэта значыць, што магчымасцяў купляць нерухомасць стане менш. Пакупнікі гэта і так разумеюць. Але павышэнне крэдытных ставак - гэта званок нават больш для прадаўцоў, чым для пакупнікоў.

Як рост ставак уплывае на пакупнікоў

Нягледзячы на павышэнне ставак, 16% для чаргавікоў пакуль выглядае цалкам прымальным варыянтам. Такі працэнт дазваляе браць дадатковы крэдыт без асаблівых рызык, піша ў сваім тэлеграм-канале незалежная экспертка па рынку нерухомасці Наталля Літоўская. Аднак пры цяперашніх цэнах на жыллё і сярэднім узроўні даходаў разлічваць на пазыку, які пакрывае 90% кошту кватэры, мала хто зможа. Больш рэалістычны варыянт - пазычыць да 30 тысяч даляраў, што падаецца разумным рашэннем.

Менавіта чаргавікі з крэдытамі пад 16% застануцца асноўнымі пакупнікамі на другасным рынку, бо для ўсіх астатніх стаўка па «Іпатэцы Экспрэс» падымаецца да 18,18% гадавых, лічыць экспертка. Гэта ўжо досыць дорага: нават чалавеку з прыбыткам каля 3000 рублёў у месяц бязбольна ўзяць можна толькі эквівалент 20 тысяч даляраў, ды і больш яму, хутчэй за ўсё, не ўхваляць.

Пры гэтым іншыя фактары, якія ўплываюць на попыт, застаюцца нязменнымі: курс даляра стабільны і не надта высокі, валютныя назапашванні грамадзян па-ранейшаму няма куды інвеставаць, а даходы ў замежнай валюце не зніжаюцца. Аднак леташні ажыятаж быў выкліканы не толькі гэтымі ўмовамі, але і адкладзеным попытам, які сфармаваўся з 2022 года. Цяпер ён паступова сыходзіць на нішто.

«Цэны на кватэры ў Мінску не абваляцца ў адзін момант»

Прыемных крэдытаў для ўсіх на куплю жылля на другасным рынку больш не засталося.

Але пасля 10 сакавіка цэны на кватэры ў Мінску не абваляцца ў адзін момант, мяркуе Наталля Літоўская. Такога яшчэ ў гісторыі не было. Тут як у псіхалогіі. Спачатку прадаўцы будуць адмаўляць рэчаіснасць: попыт знізіўся, і ў людзей не хапае грошай на куплю. Потым прыйдзе дэпрэсія, а пасля - прыняцце. Толькі пасля гэтага можна чакаць зніжэння цэн. Як правіла, на гэта ідзе ад двух да шасці месяцаў.

- Цана на другаснае жыллё будзе ісці ўніз, але няхутка. Калі ўсё застанецца як цяпер - то-бок нядрэнна з даходамі, стабільны даляр, - то да лета ўсё зрушыцца, і да канца года цэны ў рэальных угодах будуць мінус 5−8%. Калі сітуацыя пагоршыцца і крэдыты для чаргавікоў на другаснае жыллё зусім знікнуць, а даляр зноў пачне рухацца да 3,5 рубля і вышэй - мінус 10−12% да канца года стане нашымі новымі рэаліямі, - ацэньвае Наталля Літоўская.

Чаго чакаць ад забудоўшчыкаў?

Стаўкі па крэдытах на долевае будаўніцтва таксама вырастуць, адзначае аналітык: найбліжэйшым часам яны павысяцца да 17−18% гадавых ва ўсіх банках. Гэта нямала. Імаверна, банкі перагледзяць умовы партнёрскіх крэдытаў, павялічыўшы стаўку ў льготны перыяд і канчатковую працэнтную стаўку. Гэта прывядзе да зніжэння попыту на новабудоўлі, адзначае Наталля Літоўская.

Забудоўшчыкі, хутчэй за ўсё, пачнуць прапаноўваць акцыі і зніжкі да лета. У буйных праектах, такіх як «Новая Баравая», «Зялёная гавань» і «Паўночны бераг», ім давядзецца зніжаць свае фінансавыя чаканні. А ў новых комплексах, продажы якіх стартуюць летам, забудоўшчыкам давядзецца ўлічваць скарачэнне колькасці плацежаздольных пакупнікоў. Аднак рэзкага зніжэння цэн чакаць не варта.

На думку Наталлі Літоўскай, у першую чаргу забудоўшчыкі будуць змякчаць умовы растэрміновак, напрыклад, знізяць першапачатковы ўнёсак з 50 да 40% і прапануюць праграмы, якія дазволяць прыцягваць кліентаў з неафіцыйнымі даходамі ці даходамі з-за мяжы.

Зніжэння цэн на новабудоўлі варта чакаць бліжэй да лета - спачатку ў выглядзе акцыйных прапановаў. Да канца года цэны могуць абваліцца на 100−150 даляраў за квадратны метр, але гэты прагноз можа скарэктавацца ў залежнасці ад палітычных і эканамічных фактараў, такіх як сітуацыя ва Украіне, санкцыі, цана нафты і іншыя нечаканыя падзеі, прагназуе Наталля Літоўская.

Чытайце таксама